Práva a povinnosti spoluvlastníků nemovitosti
Položte umělé inteligenci další dotazySpoluvlastnictví nemovitosti je situace, kdy více osob vlastní jednu nemovitost společně. Tento stav přináší řadu práv a povinností, které jsou upraveny občanským zákoníkem. V tomto článku se podíváme na klíčová ustanovení, která se týkají práv a povinností spoluvlastníků nemovitosti.
Definice spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví je definováno v § 1115 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení jsou spoluvlastníky osoby, kterým náleží vlastnické právo k věci společně. Ustanovení o spoluvlastnictví se přiměřeně použijí i pro společenství jiných věcných práv (§ 1115 odst. 1 a 2).
Právo k celé věci
Každý spoluvlastník má právo k celé věci, avšak toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (§ 1117). To znamená, že žádný spoluvlastník nemůže sám rozhodovat o celé nemovitosti bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.
Dělení plodů a užitků
Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů (§ 1120 odst. 1). Pokud plody a užitky nelze podle podílů rozdělit, určí se jejich naložení dohodou spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů (§ 1120 odst. 2).
Nakládání s podílem
Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, avšak takové nakládání nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků (§ 1123). To znamená, že spoluvlastník může svůj podíl prodat, darovat nebo jinak převést, ale musí přitom respektovat práva ostatních spoluvlastníků.
Předkupní právo
Pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (§ 1124 odst. 1). Toto právo se neuplatní, pokud spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu (§ 1124 odst. 2).
Společná a nerozdílná oprávnění a povinnosti
Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (§ 1127). To znamená, že každý spoluvlastník je odpovědný za celou věc a může být požádán o plnění povinností týkajících se celé nemovitosti.
Účast na správě
Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci (§ 1126 odst. 1). Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (§ 1126 odst. 2). To znamená, že spoluvlastníci s většími podíly mají větší vliv na rozhodování o správě nemovitosti.
Rozhodování o běžné správě
O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (§ 1128 odst. 1). Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě (§ 1128 odst. 2). Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel (§ 1128 odst. 3).
Nutný souhlas všech spoluvlastníků
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132). To znamená, že pro zásadní rozhodnutí týkající se nemovitosti je nutný souhlas všech spoluvlastníků.
Volba a odvolání správce
O volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy (§ 1134). Správce je osoba, která je pověřena správou společné věci a zajišťuje její řádné fungování.
Návrh na zrušení rozhodnutí
Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil (§ 1130). To platí zejména v případech, kdy rozhodnutí způsobuje neúměrné omezení v užívání společné věci nebo vznik povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu.
Soudní úprava poměrů spoluvlastníků
Navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení (§ 1139 odst. 1). Soud může rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (§ 1139 odst. 2).
Vyúčtování
Spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci (§ 1118). To znamená, že každý spoluvlastník má právo na informace o tom, jak bylo s nemovitostí nakládáno, a na podíl z výnosů.
Požadavky na náhradu
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci (§ 1136).
Zrušení spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání (§ 1141 odst. 1). Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se mohou vypořádat rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních (§ 1141 odst. 2).
Závěr
Spoluvlastnictví nemovitosti přináší řadu práv a povinností, které je třeba respektovat. Spoluvlastníci musí spolupracovat a rozhodovat společně o správě nemovitosti. V případě neshod mohou využít právních prostředků, jako je návrh na zrušení rozhodnutí nebo soudní úprava poměrů spoluvlastníků. Důležité je také mít na paměti předkupní právo a možnost zrušení spoluvlastnictví dohodou.
Ustanovení občanského zákoníku
§ 1115
(1)
Osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky.
(2)
Ustanovení o spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i pro společenství jiných věcných práv.
§ 1120
(1)
Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.
(2)
Jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů.
§ 1123
Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.
§ 1124
(1)
Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)
Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
§ 1127
Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
§ 1117
Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
§ 1126
(1)
Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.
(2)
Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
§ 1131
Rozhodne-li většina spoluvlastníků o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo podle § 1130.
§ 1130
Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.
§ 1132
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
§ 1134
O volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy.
§ 1118
Spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.
§ 1136
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat
a)
poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu,
b)
náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
§ 1141
(1)
Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.
(2)
Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
§ 1128
(1)
O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
(2)
Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.
(3)
Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.
§ 1139Soudní úprava poměrů spoluvlastníků
(1)
Navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
(2)
Způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny.
§ 1115
(1) Osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky.
(2) Ustanovení o spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i pro společenství jiných věcných práv.
§ 1120
(1) Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.
(2) Jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů.
§ 1123
Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.
§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
§ 1127
Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
§ 1117
Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
§ 1126
(1) Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.
(2) Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
§ 1131
Rozhodne-li většina spoluvlastníků o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo podle § 1130.
§ 1130
Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.
§ 1132
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
§ 1134
O volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy.
§ 1118
Spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.
§ 1136
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat
a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu,
b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
§ 1141
(1) Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.
(2) Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
§ 1128
(1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
(2) Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.
(3) Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.
§ 1139Soudní úprava poměrů spoluvlastníků
(1) Navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
(2) Způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny.