Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého

Zástavní právo je důležitým nástrojem v oblasti věcných práv, který slouží k zajištění dluhu. V rámci občanského zákoníku existují ustanovení, která upravují situace, kdy se zástavní právo uvolní, a jaké možnosti má vlastník věci v souvislosti s novým zástavním právem. Tento článek se zaměřuje na specifický závazek vlastníka neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

Pořadí zástavních práv

Když na nemovitosti váznou dvě či více zástavních práv, jsou seřazena v pořadí, podle kterého musí být dluhy splaceny. Zástavní právo zřízené jako první bude při prodeji nemovitosti uspokojeno dříve, než může být uspokojeno další zástavní právo v pořadí, na které již nemusí zbýt žádné peníze.

Pořadí jsou dána pevně a i když první zástavní právo zanikne, a to např. splacením dluhu, druhé zástavní právo v pořadí se automaticky nepřesouvá na první pozici. Místo toho dává občanský zákoník vlastníkovi nemovitosti právo, pokud první zástavní právo již zaniklo (§ 1380), nebo má do jednoho roku zaniknout (§ 1385), toto první pořadí využít pro nový dluh. Takový dluh zajištěný zástavním právem bude opětovně při prodeji nemovitosti splacen dříve, než dluh zajištěný zástavním právem druhým v pořadí.

Zachování výhodnějšího pořadí

Nastíněný postup je samozřejmě nevýhodný pro zástavního věřitele, který je druhý v pořadí. Může se proto s vlastníkem nemovitosti dohodnout, že v případě zániku prvního zástavního práva nesmí toto první pořadí využít pro nový dluh. Zástavní právo druhé v pořadí pak nemůže být přeskočeno žádným dalším a zajistí si tak výhodnější postavení.

Tohoto práva využívají nejčastěji banky poskytující hypotéky a v katastru nemovitostí je zapsáno jako “Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh” (§ 1384) a “Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého” (§ 1388).

Závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh

Když zástavní právo zanikne, zástava se uvolní. Pokud zápis o zástavním právu ve veřejném seznamu ještě nebyl vymazán, považuje se zástavní právo za uvolněné. V takovém případě může vlastník věci spojit uvolněné zástavní právo s jiným dluhem, který nepřevyšuje původní dluh (§ 1380).

Vlastník se však může zavázat, že zástavním právem zapsaným ve výhodnějším pořadí nezajistí nový dluh. Tento závazek musí být zapsán ve veřejném seznamu. Pokud takový závazek existuje, nelze uvolněným zástavním právem zajistit nový dluh, dokud trvá zástavní právo pro věřitele, v jehož prospěch se vlastník zavázal (§ 1384).

Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého

Vlastník věci může požádat o zápis nového zástavního práva pod podmínkou, že do roka po zápisu nového zástavního práva bude staré zástavní právo vymazáno. Tato možnost je však omezena na zajištění dluhu, který nepřevyšuje původní dluh (§ 1385).

Pokud se vlastník při zřízení zástavního práva nebo později zaváže, že neumožní zápis nového zástavního práva namísto starého, a tento závazek je zapsán ve veřejném seznamu, nelze staré zástavní právo v nové přeměnit (§ 1388).

Rozdíl mezi oběma závazky spočívá v tom, že “Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh” se týká zástavního práva, které již zaniklo, zatímco “Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého” se týká zástavního práva, které dosud existuje, a jeho zánik (zejména splacením dluhu) se očekává v následujícím roce.

Závěr

Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého je důležitým nástrojem pro ochranu práv věřitelů. Umožňuje jim udržet si svou právní pozici a zajišťuje, že jejich zástavní právo nebude bez jejich souhlasu přeskočeno novým. Vlastníci nemovitostí by měli být obezřetní při uzavírání takových závazků, protože mohou omezit jejich schopnost využít uvolněné zástavní právo pro nové dluhy.